10713套！本月或创今年推盘量新高，杭州多板块上演“贴身肉搏”
敌不动，我不动；敌若动，我也动！
用这家喻户晓的兵法战略，来形容眼下的杭州楼市，竟是如此贴切。
临近年底，伴随着业绩指标、严格限价，及行情走弱等多重压力，开发商们纷纷举起出货大旗，疯狂推盘。
那些地王扎推的板块，竞争更是异常激烈。
起初大家还准备硬抗，以“时间换空间”，但现在只要有一个楼盘领出预售证，其他就会争先恐后跟上，生怕落于人后。
常常是A盘还没开始登记，隔壁B盘就出来抢客了，甚至还有C盘、D盘……
“不管是刻意为之还是巧合，只要有一个项目领出预售证，下一张证的领出时间很有可能以小时计。”有人如此描述当下房企推盘的迫切心态。
众人拾柴之下，截至11月27日，杭州市区（含富阳、临安）推向市场的新房源高达10713套。
再有一张预售证，11月就将成为今年推盘最凶猛的月份。
PART 1
高价地扎推的萧山南部新城，是最典型板块。
按工程节点，不少楼盘在今年8、9月份，就已达到申领预售证节点。但为了争取备案价再高点，一度迂回着未入市。
直到“捂盘”近两年的光明尚海湾“低价入市”，才打破僵局。
11月15日，尚海湾一次性释放最后545套新房。22800元/㎡的备案均价（毛坯），比上期预售证便宜了4000多，且不设验资门槛。
不到24小时，尚海湾西侧直线约2.7公里的滨江碧桂园卧城印象，紧跟着申领预售证。一次性推出所有房源——4幢高层、12幢联排，共446套。
高层均价25200元/㎡，剔除3200元/㎡精装，毛坯2万2，比尚海湾还便宜，且主力户型都在89、120㎡。
不仅价差小，两盘登记时间也相近，只是卧城印象设了最低60万的验资门槛。
结果显而易见，没有验资要求的尚海湾，2155人登记，中签率25.29%；卧城印象392套高层，642人登记，中签率61%。
这还不止，尚海湾领证当天，板块另一新盘，紧急通知意向客户：毛坯均价2万2，很快开盘。
确实很快！赶在尚海湾、卧城印象正式选房之前，11月26日该盘火速领出预售证，一次性推出424套房源，户型89-126㎡，均价2万2，且零门槛验资。
三个楼盘，户型面积相似、价格相差不大，完全属于直接竞争。
但板块竞争者，远不止于此。据悉，德信金茂佳源府、东原旭辉璞悦，及融信旭辉湘湖悦章等新盘，也将在近期入市。
回头看今年3月，开发商还在拼抢拿地，如今却要争先推盘，不禁令人唏嘘。
PART 2
南部新城并不是第一个，早在今年10月，城东楼盘就已开始混战。
比如，艮北的越秀招商天悦江湾，和招商越秀公园1872，虽然背后房企一样，竞争同样白热化。
这之后，均价35780元/㎡的绿城杨柳郡、均价34689元/㎡的天城府天著；以及均价30300元/㎡的招商武林郡，接连入市。
天悦江湾二度开盘后（正准备第三次开盘），城东新城几个地王盘也纷纷加入战局。
11月14日，世茂钱塘天誉领出7号楼预售证，365套房源，均价46500元/㎡（含4500元/㎡装修）。
5天后，首开东城金茂府、三湘印象森林海尚、龙湖大家璟宸府，同一天申领预售证。
首开东城金茂府109套小高层，均价46647元/㎡；三湘印象森林海尚230套小高层，均价45800元/㎡；龙湖大家璟宸府92套叠墅，价格贵一点，毛坯均价49800元/㎡。
除了璟宸府叠墅产品不同外，其他三个楼盘产品、价格差异都不大。
东城金茂府跟森林海尚，属于门对门的直接竞品，两盘价差主要体现在装标上。前者装标4500元/㎡，后者装标3800元/㎡。
像钱塘天誉跟东城金茂府，均主打改善户型，起步户型就要118㎡；森林海尚最小则有89㎡。
这4个楼盘体量都不小，加在一块可建面积超47万㎡。最关键的是，这只是开始。
下个月，城东新城另一新盘龙湖金地商置都会风华，预计也会开盘，主力户型95-118㎡。只怕到时竞争更激烈。
PART 3
大量新盘入市，造就了推盘量庞大的11月。
截至11月27日，杭州市区（含富阳、临安）已领出77张预售证，房源共10713套。
其中，尚海湾、武林郡单次推盘量超500套。还有9个楼盘，单次推盘量在300套以上。
自4月摇号实施以来，单月推盘量过万套的，只有6月的10775套。也就是说，只要接下来三天，随便再领出一张预售证，就可以创今年新高。
不过，竞争激烈的板块，可不止南部新城和城东新城。
过去两年，杭州土地市场烈火烹油，无论出让面积，还是成交金额，均创下多项新纪录，由此也造就了不少高供应板块。
比如，崇贤、运河新城一带。过去一年多来，相继出让了10宗涉宅用地，总可建面积超85万㎡。
包括路劲远洋江南院子、祥生京杭府，及尚合府、博翠府等新盘。其中，江南院子已于本月21日，领出高层和排屋预售证，高层均价19200元/㎡，排屋33500元/㎡。
热度居高不下的良渚新城，也是供应大户。
我看了下，光是目前在售的保利融信和光尘樾、北大资源颐和江南、中粮梦栖祥云、联发藏龙玉墅，可售房源量就超3800套。
联发还有一宗可建面积约11.4万㎡的地块，未上市，加在一块就更多了。
若将良渚新城板块再放大些，将万科大溪谷（整盘3450户）以及良渚文化村一些尾房算进去，存量还要高。
此外，临平北、申花、大江东等板块，竞争压力也不小。
PART 4
某一板块大量新盘直面竞争，带来的最惨烈结果，自然是价格“肉搏战”。
不过，从目前情况看，这种现象还不明显。购房者更多的感受，是挺热闹，但类似竞品价格，还没有形成较大的等级差。
毕竟，降价的前提，是出现大面积销售惨淡，或某个开发商急于回笼资金。
而以目前整体摇号情况看，登记人数虽没以前多了，中签率也不再惊人，甚至流摇楼盘也增加了不少。但真实去化情况，并没有想象中那么差。
我们曾对11个“零登记”楼盘，做过数据分析，发现大部分楼盘，最后卖得都挺不错。
其实我们只是习惯了以前的“万人摇”、哄抢、全款……，以致于忘记了——这才是正常市场，应该有的现象。
中国有句古话，叫“店多隆市”。在没有产生恶性竞争的前提下，如今这样的市场环境，不失为刚需改善购房者的好时机。
比如像城东新城、艮北等板块，区域配套成熟，限价房源与周边二手房相比，也仍有一定优势。放在以前，摇号难度很大，市场理性之后，现在概率大大提升。
再如南部新城，短期看竞争压力确实大，但从自住角度看，既有地铁、环境，又有大医院，总价还控制在200万左右，整个杭州也不好找。
从品牌、产品、户型、价格等综合方面看，限价新房总体还是比较安全的。
对板块认可的购房者，现在还能挑自己喜欢的开发商，感觉良好。
当然，如果加入战局的开发商越来越多，加上年底业绩指标压力，也不排除部分房企，推出小幅优惠活动。
总之，市场这回事，有时候和明星寻求曝光率差不多，比起有点噪音杂音，更害怕的，是没人关注。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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